Колко струва да управлявате ваканционен наем (с реални числа)

Получихме стотици въпроси относно финансовата страна на управлението на Airbnb или друго краткосрочно отдаване под наем. По-конкретно: можете ли да опишете подробно разходите и таксите, които намаляват печалбата? Има ли скрити разходи? Как точно работят данъците върху наемите? Застраховка?! ACK!

Независимо дали човекът, който ни пита, обмисля да направи сам такъв, или просто е любопитен (говорейки за пари = емотикон на заинтересовано лице), ние излагаме всичко с надеждата, че малко го демистифицира и е полезно за всеки, който може бъдете на оградата дали това е жизнеспособна странична суматоха или не. Всъщност наистина ни хареса да научим тънкостите на тези неща – така че е забавно да споделяме наученото.

Очевидно има разходи като действително закупуване, ремонт и обзавеждане на дом, който ще използвате като ваканционен наем. Тези големи очевидни начални разходи ще се различават в зависимост от проекта (както и ипотечното ви плащане) – и по дяволите, може да сте Airbnb собствена къща, която вече е пълна с мебели – така че тази публикация взема от добре, имам къща, готова за наемане, сега какво? точка и покрива текущите оперативни разходи, които може да имате всяка година.

Споделяме РЕАЛНИ ЧИСЛА от нашия опит с вас. Само, моля, не ги приемайте като прогнозни за вашите собствени разходи, които очевидно ще варират. Също така е добре да напомня на хората, че дуплексът е една сграда, но това са ДВЕ отделни единици за отдаване под наем (общо 6 спални, 6 бани, 2 кухни, 2 всекидневни, 2 перални, 2 задни двора и т.н.). Така че, ако имате само един наем и/или по-малко пространство, тези числа може да са много по-високи от всички, които ще понесете.

Помощни програми

Съществуването на комунални услуги вероятно не е изненада за никого, но колко наистина струват те може да ви хване неподготвени, ако не направите сметката и погледнете годината като цяло. За разлика от типичния дългосрочен наем, при който вашият наемател може да отговаря за някои или всички комунални услуги всеки месец, в света на ваканционните наеми вие обикновено плащате за всички тях. В дуплекса плащаме следните комунални услуги:

зелен авантюрин кристал значение

• Вода и канализация
• Електричество
• Събиране на боклука
• интернет
• Услуги за телевизия / стрийминг (предоставяме Sling и Netflix)

За други хора списъкът може също да включва газ, петрол или пропан (в зависимост от вашия източник на топлина) и дори такси за паркиране или HOA.

Нашите комунални услуги, комбинирани за двете страни на дуплекса струва около 00 на година , въз основа на последните 12 месеца. Най-важното нещо, за което трябва да помислите, е комуналните услуги да не изчезнат, когато къщата не е наета (което може да бъде много важно, ако наемате някъде сезонно). Сметките ни за електричество и вода намаляват малко, когато има по-ниско потребление в извън сезона, но има минимални такси, които ги поддържат на около 150 долара на месец.

Разгледахме възможността да поставим на пауза някои от нашите дуплексни услуги (като интернет или извозване на боклука) през празните зимни месеци, но много от тях идват със солидна такса за повторно свързване, която отрича всякакви потенциални спестявания. Можем да поставим на пауза някои от нашите абонаменти за поточно предаване на телевизия (Netflix & Sling), когато знаехме, че мястото ще бъде празно за един солиден месец извън сезона, което беше хубаво. (Само не забравяйте да ги рестартирате навреме за следващия гост!).

Грижа за тревни площи / Управление на имоти

Ако някога сте наемали ваканционен дом, вероятно сте свикнали да виждате такса за почистване в сметката си. Това обикновено е цената на някой, който да почисти къщата след вашия престой, така че да е готова за следващите гости (това включва пране, преправяне на легла, разтоварване на съдове и т.н. и т.н.). Ние начисляваме такса за почистване от 0 на престой, защото точно това ни таксува нашият чистач. Така че тази цена е тотално измиване от наша страна. Нула долара, похарчени за година , освен празничен съвет ;)

Но извън таксата за почистване може да имате други редовни разходи за поддръжка, за да го поддържате готов за всеки гост. Това може да са неща като грижа за тревата, обслужване на басейн или гореща вана или дори снегопочистване, ако сте домакин на зимна дестинация. Ние плащаме на малка местна компания за озеленяване да коси дворовете и да продухва външните части на дуплекса по последователен и надежден график. Това не е целогодишен разход за щастие (нищо не се случва през зимните месеци), но тъй като те идват по-често през пролетта и лятото, когато всичко расте като луд, добавя до около 0/година .

Спомням си, че при последното ни наемане във Флорида имаше човек на басейна И отделен екип за морава, който дойде, докато бяхме там. Нито разходите бяха предадени директно на нас, когато резервирахме, така че те идват от печалбата му от наем.

Друг потенциален разход би бил, ако решите да наемете или разчитате на професионална услуга за управление на собственост или управление на наеми. Те могат да поемат много от раменете ви (обработване на резервации, почистване и проблеми, които възникват), но обикновено начисляват процент от всяка резервация. В Кейп Чарлз процентът изглежда е около 20%, но този брой може да варира в зависимост от вашия район и точно какви услуги предлагат.

Попълване на консумативи

Тъй като избираме да осигурим консумативи за нашите гости, ние не само купихме първоначалното скривалище, но и трябва да попълним всичко, когато е на изчерпване. Ето списък на това, което предоставяме:

• Тоалетна хартия (осигуряваме 6 ролки от всяка страна на дуплекса)
• Хартиени кърпи (1 ролка във всяка кухня)
• Салфетки (купчина от тях в купа във всяка трапезария)
• Кърпички (1 кутия на баня – ние не ги заменяме всяка седмица, само при необходимост)
• Гъби (1 нова гъба във всяка кухня)
• Торби за боклук (2 във всяка кухня и всички бани)
• Чанти за съхранение от станиол и цип в различни размери
• Шампоан, балсам, сапун за ръце и гел за тяло
• Перилен препарат, омекотител и препарат за премахване на петна
• Сол и черен пипер и зехтин за готвене
• Утайка от кафе, пакетчета чай и пакетчета захар

Всеки път, когато споделяме това, което предлагаме на нашите гости, чуваме от хора, които казват правим и всички тези! и други, които казват Какво?! никой не предоставя тези неща тук! Най-доброто ми предположение е, че варира според региона, но много други ваканционни жилища под наем в Кейп Чарлз също предлагат подобни артикули. В края на деня, ако помага на нашите гости да се чувстват като у дома си, ще се радваме да го имаме под ръка.

Всичко казано, похарчихме 0 за тези елементи по-горе тази година. Отново, може изобщо да не е голяма договорена позиция във вашия регион – но е умно да разберете какво планирате да имате на разположение и колко смятате, че ще бъде за попълване на нещата през годината.

Направи си сам идеи за рафтове за килери

Допълнително спално бельо и кърпи

Това може да е нещо специфично за начина, по който работи нашата чистачка, но тя ни посъветва в началото на лятото да държим под ръка ПЪЛЕН допълнителен комплект спално бельо и кърпи, по този начин, ако прането не приключи навреме или има петно която се нуждаеше от по-продължително лечение, тя пак можеше да остави следващите ни гости с всичко необходимо. Така че за нас това означаваше закупуване на:

• 8 допълнителни кърпи за баня
• 6 допълнителни плажни кърпи
• 12 допълнителни кърпи и кърпи за ръце
• 1 допълнителен комплект queen чаршафи и 1 queen плик за завивка и вложка (ние хвърлихме заровете, че е малко вероятно и двете легла queen да бъдат изцапани)
• 2 допълнителни комплекта двойни чаршафи и 2 двойни юргана

Всъщност трябва да удвоите тези числа, защото направихме това НА СТРАНА. Слава богу за заключения дрешник на собственика, където прибрахме тези допълнителни неща в кошчетата.

0

Никога не разчитахме на a пълен допълнителен комплект, но се потопихме и грабнахме една или две резервни повече от веднъж, така че определено се радваме, че ги имаме наоколо (особено двете допълнителни завивки!). Този допълнителен запас от спално бельо и кърпи ни струва над 0 на страна (за общо 0) . Също така трябваше да сменим няколко кърпи през последните няколко месеца (чувстваме се големи късметлии, че това е всичко, което трябваше да сменим!), така че или да вземем екстри преди време, или да отделим малък бюджет за подмяна на произволни артикули като отидете вероятно е умна идея.

Застраховки и данъци

Сега стигаме до забавните неща (ха!). Нека първо започнем със застраховката.

Надяваме се, че не ви изненадва, че имотът ви трябва да има застраховка, но открихме, че застраховането на дуплекса е малко крива на обучение. Но ние излязохме от другата страна! Усложняващите застрахователни фактори на нашия дуплекс са: 1) фактът, че това е краткосрочно ваканционно жилище под наем, което се третира по различен начин от жилище на пълен работен ден и 2) е близо до водата (мо вода, мо проблеми – поне това е застрахователите казват). Тези два фактора означаваха, че имахме ограничени възможности, но в крайна сметка стигнахме до три политики, които работят заедно, за да ни дадат спокойствие.

1. Застрахователна полица за ваканционен имот под наем: Това е подобно на полицата на собственика на жилище, която може да имате в основното ви жилище. Просто се уверете, че всичко, което получавате, покрива краткосрочни наеми.
2. Политика за допълнителна отговорност: Това беше препоръчано от няколко приятели, които също имат ваканционни жилища под наем, и осигурява допълнително покритие за всякакви възможни инциденти, наранявания и т.н.
3. Политика срещу наводнения: Технически не сме в заливна равнина, но повечето жители го смятат за разумно в Кейп Чарлз.

Не се нуждаем от нито една от последните две политики за нашето основно жилище тук, в Ричмънд, но ако отдавате под наем основното или вторичното си жилище на непълно работно време, може да искате да се консултирате с експерт, за да сте сигурни, че сте достатъчно обхванати от вашата съществуваща политика. Много стандартни правила на собствениците на жилища може да не са достатъчни, ако повредата или инцидентът се случи, докато краткосрочен наемател обитава къщата ви.

Ако смятате, че застраховането е забавно, момче, ще харесате ли данъците! Данъците са частта, която смятахме, че знаем най-малко за това, но е доста лесно да разберем. Така че вземете това като своя подсказка, за да проучите какво ще се дължи в който и да е град или град, в който отдавате под наем (обадете се на местната държавна служба, разгледайте уебсайта им или попитайте други домакини във вашия район). Но също така, моля, знайте, че ако се почувствате сложно, всички, с които говорихме в различните ни държавни служби, бяха много щастливи да помогнат (те вероятно бяха развълнувани, че се опитваме да си платим данъците – ха!) и в рамките на седмица или две се справихме от него.

За дуплекс заплащаме следното:

• Годишен окръжен данък върху имотите
• Годишен данък градски имот
• Тримесечен окръжен преходен данък за заетост (особено данък върху доходите от ваканционен наем)
• Месечен градски преходен данък
• Месечен държавен и местен данък върху продажбите

Данъците върху собствеността, събирани от двете населени места, където се намира дуплексът (първите два елемента, изброени по-горе), се основават на самата къща, а не на това колко или колко малко я отдаваме под наем. Но другите са проценти от това, което печелим от доходите си от наеми и трябва да изчисляваме и подаваме документи за тях на месечна или тримесечна база (въпреки че сега Airbnb начислява автоматично данъка върху продажбите във Вирджиния, когато гостите се напускат на техния сайт – но всички лятото трябваше да го извадим ръчно от нашите изплащания в Airbnb).

Може да имате късмет и градът ви да не начислява данък за преходно настаняване, но в крайна сметка може да ви таксуват два пъти, както правим ние: веднъж от града и след това отново от окръга. Имам чувството, че продължавам да казвам, че варират много в тази публикация, но данъците наистина правят и това. Например, баща ми има жилище под наем в друг щат и плаща 3% данък за преходно настаняване, докато нашият е 6% в Кейп Чарлз. Между тези два преходни данъка за ползване и данъка върху продажбите, около 11% от всяка резервация, която имахме това лято отиде в държавата, окръга и града под формата на данъци. Имайте предвид, че не включва данък върху собствеността.

Така че за дуплекса, нашите комбинирани данъци и осигуровки за тази година са около 400 . Дълга история – определено трябва да знаете своите данъчни отговорности, когато претегляте жизнеспособността на вашия наем, защото те определено могат да повлияят на вашата печалба.

нюанси направи си сам

Такса за домакин на Airbnb

Ако управлявате наема си през сайт като Airbnb, VRBO или HomeAway, имайте предвид, че те също вземат намаление от нощната ви наемна цена. Като гост вероятно сте свикнали да плащате такса, която се добавя към общата тарифа за нощувка, но зад кулисите Airbnb също приспада такса от 3% от тарифата за нощувка, преди да плати на домакина. Така че предполагам, че нито гостът, нито домакинът всъщност получават посочената тарифа за нощувка. ха! Ние всъщност не включваме тази такса от 3% в нашите изчисления на оперативните разходи (или нашата обща сума в края на тази публикация), защото това са пари, които никога не виждаме. Така че просто не забравяйте, че когато зададете тарифата си за нощувка, част от нея ще отиде на който и да е уебсайт за отдаване под наем, който изберете.

Питат ни защо избрахме Airbnb пред други ваканционни жилища под наем като VRBO или HomeAway и отговорът е просто, че анкетирахме няколко приятели с ваканционни жилища под наем и всички те харесаха най-много този интерфейс. Така че го направихме. Засега наистина ни харесва. Обмисляхме да посочим дуплекса на множество сайтове, но чухме, че може да е трудно да се избегнат двойни дати за резервация, когато използвате множество календари на различни платформи.

Разни разходи

И въпреки че се опитахме да бъдем супер задълбочени в тази публикация, не можем да предвидим всичко, което може да срещнете по пътя си. Тази година, вероятно сме похарчили около 0 за различни артикули. За щастие не се случи нищо лудо (не се наложи да сменяме HVAC система или нещо подобно), но един малък пример е, че научихме, че държавата и градът също събират малка такса за годишен лиценз за бизнес (и извършват годишна проверка на наема за да сме сигурни, че все още сме готови да кодираме всяка година), така че това беше малък непланиран разход, който ни изненада – но сега, когато сме свикнали с него и знаем какво да правим, е лесно.

Разбира се, има разходи като подмяна на повредени неща, плащане на човек по поддръжката, за да поправи неправилно работещ уред, или дори добавяне/промяна на определено удобство във вашия дом. Конкретен пример за това е, че похарчихме 0 през средата на лятото, за да добавим затъмняващи завеси до двете предни спални в дуплекса, след като няколко гости споменаха, че там е станало много светло рано сутринта. Така че, макар че може да се отрази на бюджета ви, всичко това е част от забавлението и приключението да се опитате да осигурите страхотно изживяване за хората, които са отседнали в къщата ви. Говорейки за това…

Ние също избираме да оставим на нашите наематели малък подарък за добре дошли, когато пристигнат. Това е ръкописна бележка с подаръчна карта за получаване на сладолед или сувенир в някой от местните магазини в града, заедно с предварително подпечатана пощенска картичка. Отново, това определено не е разход, който трябва да понесете, но ние сме щастливи да го направим с надеждата, че нашите гости ще се насладят на престоя си и ще посещават някои от страхотните местни фирми – и изглежда, че нашите гости също наистина го харесват. Кой не обича сладолед?!

Нека увием това кученце. Ще ви спестя малко превъртане и ще повторя цялата математика по-горе. Комбинирайки всички разходи, които току-що посочихме, това е около 750 годишни оперативни разходи за дуплекса тази година. Отново, това е за две отделни единици под наем, така че вероятно е по-високо от единичен или по-малък наем. Но нашето мнение е по-малко за общия брой и повече за разнообразието от разходи по пътя. Така че, ако обмисляте да започнете Airbnb, надявам се, че тази публикация е отправна точка за изчисляване на вашите собствени оперативни разходи в категориите, които изброих тук.

И докато това число по-горе изглежда много, ние се чувстваме късметлии, че успяхме да резервираме достатъчно нощувки през 2019 г., за да продължим да печелим, след като всичко беше казано и направено (хай пет, някой?!). Ще се измъкнем ли скоро от червено за всичките си разходи за строителство и обзавеждане? не! Но поне сме на път и трябва да научим много и да се забавляваме много в процеса.